De kans op een betaalbare woning in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) is de afgelopen twee jaar verder afgenomen. Een steeds groter deel van de woningvoorraad in de regio bestaat uit dure huur- en koopwoningen. Dat geldt niet alleen voor Amsterdam, maar ook voor de voorheen meer betaalbare delen van de regio. Steeds minder mensen met een laag of middeninkomen kunnen daardoor in de MRA een huis vinden.
Dit blijkt uit de eerste resultaten van het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in de Metropoolregio Amsterdam (WiMRA), dat in 2021 voor de derde keer is gehouden. Ruim 50.000 inwoners van 31 gemeenten in de MRA hebben een enquête ingevuld over hun woonsituatie, woonwensen en woonlasten.
Woningen steeds duurder
Woningen worden steeds duurder, zowel in de huur- als in de koopsector. Al jarenlang zien we deze prijsstijging in het vrijkomende aanbod en deze ontwikkeling wordt nu steeds
zichtbaarder in de totale voorraad. Dit jaar is voor het eerst het aandeel betaalbare koop- en huurwoningen in de totale voorraad kleiner dan de groep lage en middeninkomens die er op zijn aangewezen. Dat betekent dat de kansen voor mensen met lage en middeninkomens op een woning in de sociale huur, middel dure huur of betaalbare koop in onze regio weer kleiner zijn geworden. Ook in de voorheen meer betaalbare deelregio’s Almere-Lelystad en Zaanstreek-Waterland is het aandeel betaalbare koop sterk gedaald in de voorraad. In 2017 bestond bijna een kwart (24%) van de totale voorraad in de MRA uit koopwoningen die bereikbaar waren voor middeninkomens (tot ca 300.000 euro), in 2021 was dit nog maar 13%. Van alle woningen in de MRA is 37% een sociale huurwoning, merendeels in handen van de woningcorporaties. Het aandeel sociale huur van corporaties is de afgelopen jaren gelijk gebleven (30%), terwijl de particuliere sociale huur is afgenomen (van 9% naar 7%).
In alle regio’s worden sociale huurwoningen van corporaties steeds vaker bewoond door de laagste inkomensgroep (84% gemiddeld in de MRA). De groep lage inkomens kan hier echter niet volledig in terecht, waardoor veel lage inkomens uitwijken naar de vrije sectorhuur. Hier speelt ook mee dat sociale huur relatief weinig beschikbaar komt.
Dit bevestigt dat de problematiek van de woningzoekenden die een betaalbare woning zoeken zich niet beperkt tot de centrale delen van Amsterdam. Het beeld is nu in de gehele MRA te zien.
Zorgwekkend
Anne-Jo Visser (directeur Platform Woningcorporaties Noordvleugel Randstad): “Het is van groot belang dat wonen in de regio Amsterdam voor alle inkomensgroepen betaalbaar is. Het is zorgwekkend dat mensen uitwijken naar woningen die te duur zijn. Daarom willen wij als corporaties de komende periode meer sociale- én middenhuurwoningen bouwen, zowel in Amsterdam als in andere delen van de MRA.”
Meer en duurdere particuliere vrije sectorhuur
In het vorige WiMRA-onderzoek (2019) werd al geconstateerd dat de kleine particuliere vrije huursector duidelijk aan het groeien was. Inmiddels is 12% van de woningvoorraad een vrije sector huurwoning van een particulier (in 2019 11%, in 2017 8%). Het aandeel middeldure huurwoningen (752-1053 euro) bleef gelijk (7%). De groei zat juist in de dure huur van meer dan 1053 euro.
Deze toename wordt veroorzaakt doordat de huur flink wordt opgetrokken bij een nieuwe bewoner, door nieuwbouw van vrije sectorhuur en door de stijging van de dure verhuur van voormalige koopwoningen. Hoewel de particuliere vrije sectorhuur nog steeds een relatief klein deel van de voorraad is, is het een fors en groeiend deel van wat er op de markt vrij komt en waar woningzoekenden op zijn aangewezen. Starters -die vaak (nog) niet kunnen kopen en (nog) niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning- zijn aangewezen op dit particuliere huuraanbod. Uit de verhuisredenen blijkt dat veel mensen hun dure particuliere huurwoning hebben verruild voor een koopwoning, waar het geïnvesteerde geld bijdraagt aan de eigen kapitaalopbouw terwijl de maandlasten veelal lager zijn.
Te hoge woonlasten
“Het onderzoek laat ook dit jaar weer zien dat een aantal onwenselijke trends zich voortzet”, zegt Lex Scholten, voorzitter van het bestuurlijk overleg over bouwen en wonen in de MRA. “De huurprijzen in de vrije sector zijn verder gestegen. Vooral voor nieuwe huurders zijn de woonlasten hoog, een derde betaalt zelfs meer dan 1.500 euro per maand aan huur. En dat zijn echt niet allemaal mensen met een heel hoog inkomen. Dus dat betekent dat veel van deze mensen een onacceptabel groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan wonen. We hebben het Rijk nodig om die woningprijzen naar beneden te krijgen.”
Hoge woonlasten
Er komen meer huurwoningen in de vrije sector, waar de prijzen hoog zijn en bovendien het sterkst stegen. Voor nieuwe huurders in de vrije sector was in 2021 de gemiddelde huur in de MRA 1403 euro, nog weer een stuk hoger dan twee jaar geleden. Bijna een derde van hen betaalt zelfs meer dan 1500 euro per maand.
Het lagere aanbod aan betaalbare woningen leidt er toe, dat ook mensen met een laag inkomen in toenemende mate genoodzaakt zijn (te) duur te huren. In de afgelopen jaren is de
groep lage inkomens in zowel de middeldure huur als de dure huur groter geworden, tot 26% in 2021 (was 22% in 2017). Niet verwonderlijk dat voor een deel van deze mensen de woonlasten erg hoog zijn. Gemiddeld zijn recent verhuisde huurders 40% van hun inkomen kwijt aan maandelijkse woonlasten (huur, servicekosten, energie) en 22% van hen betaalt zelfs meer dan 50% aan wonen. Fors meer dan de 28% die huishoudens gemiddeld betalen aan totale woonlasten in de MRA.
