Leegstaande kantoorpanden ombouwen tot woningen of scholen is vaker dan gedacht een interessante optie. De voordelen van zo’n transformatie zijn fors. Het is duurzamer dan slopen en nieuw bouwen; je wint tijd en bespaart kosten. “Transformatie vereist een brede blik: creativiteit, rendement en toekomstvisie gaan hier hand in hand”, volgens van Wijnen.
Met de huidige woningnood staat transformatie van gebouwen meer dan ooit hoog op de agenda van veel bestuurders en beleidsmakers. Logisch: de efficiënte en duurzame aanpak is een snelle oplossing voor de combinatie van een grote woonbehoefte en hoge leegstand. Ook het iconische, voormalige ING-gebouw in Amsterdam Zuidoost – bijnaam: het Zandkasteel – ondergaat zo’n transformatie. Extra bijzonder: het voormalige bankgebouw is ook gemeentelijk monument.
School en woningen
Van de tien kantoortorens worden er drie in opdracht van de gemeente Amsterdam door Van Wijnen omgebouwd tot school; in september 2023 opent de internationale school van Esprit Scholen er zijn deuren. Wonam en Zadelhoff transformeren de overige zeven torens tot een ‘mixed use’ gebouw met woningen, bedrijven en horeca. Niet alleen de gemeente Amsterdam en de stadsdeelbestuurders zijn enthousiast, de oorspronkelijke architect is dat ook. “Toeval of niet: we zeiden al tijdens het ontwerpproces in de jaren tachtig dat het bankgebouw ook prima zou kunnen fungeren als hotel, school of wooncomplex”, zegt architect Max van Huut, die samen met Ton Alberts het ontwerp heeft gemaakt. “Het Zandkasteel gaat zijn tweede leven in zonder zijn ziel te verliezen.”
Dat lijkt geen toeval: het architectenbureau ontwerpt al decennialang toekomstbestendige en duurzame gebouwen. “Dat de toenmalige opdrachtgever NMB Bank zijn wensen en eisen tot één A4’tje beperkt had, gaf ons veel vrijheid. Heel kort samengevat: ze wilden een efficiënt, duurzaam en mensvriendelijk gebouw. Wij kregen echt alle ruimte om grensverleggend te ontwerpen.” De opdrachtgever verzamelde in samenspraak met de architecten een team van verschillende experts. “Er was iemand die alles wist van een zuinige energiehuishouding, een akoestisch deskundige, een constructeur, een landschapsarchitect en, zeker niet onbelangrijk, een vertegenwoordiger van de bank.” Dat resulteerde in 1987 in de oplevering van een – toen al – heel duurzaam kantoorgebouw dat anders was dan alle andere kantoorgebouwen die destijds gebouwd werden. “Veel lichtinval, kleinschalig ondanks de 75.000 vierkante meter gebouwoppervlakte en mooi ingebed in de prachtige tuinen”, vertelt Van Huut.
Sloop is te makkelijk
“Het is ontzettend gaaf om als bouwer te bedenken hoe je een gebouw dat er al staat nog beter kunt maken. Iedereen heeft het over duurzaamheid en circulariteit. Nou, het toppunt van circulariteit is natuurlijk een compleet gebouw hergebruiken.” Frank Alberts is bedrijfsleider renovatie en transformatie bij Van Wijnen Amsterdam. “Bij nieuwbouw wordt er al bij het ontwerp steeds nadrukkelijker op gelet, bijvoorbeeld door vooral demontabel en recyclebaar materiaal toe te passen, en in het achterhoofd te houden dat de functie van het pand kan veranderen. Transformatie van bestaande gebouwen vereist nog meer creativiteit en aanpassingsvermogen, je moet als het ware in de toekomst kunnen kijken. Je moet bij nieuwbouw in principe al niet uitgaan van een ontwerp als eindstation, en wat ons betreft ook niet als een bestaand gebouw zijn functie verliest. Slopen: dat is ons eigenlijk te makkelijk.”
Revival van Zuidoost
Werken aan de transformatie van het monumentale Zandkasteel – de bijnaam verwijst naar de zandkleurige gevel en de organische vormgeving van de tien torens van het gebouw – vindt Alberts extra uitdagend vanwege de dynamische omgeving. “Er gebeurt de laatste jaren zo ontzettend veel in Zuidoost, het stadsdeel beleeft een enorme revival op het gebied van wonen, uitgaan, winkelen en recreëren. Je voelt het enthousiasme, de toekomst is hier gewoon het nu. Daar past dit transformatieproject perfect bij. Zeker omdat het gebouw zo’n enorme blikvanger is, iedereen kent het.”
Rekensom
Wie transformatie overweegt – in dit geval een bewuste keuze van de gemeente – kiest niet per se voor de makkelijkste weg. “Er komt zeker in de aanloopfase meer bij kijken dan bij een regulier nieuwbouwtraject. Daar staat tegenover dat het eindresultaat veel duurzamer is en minstens zo toekomstbestendig”, legt Alberts uit. Anders gezegd: transformatie past perfect bij de eisen van deze tijd. “Circulair bouwen, verspilling van grondstoffen tegengaan, energie besparen: door een gebouw te handhaven en het aan te passen aan een nieuwe functie realiseer je die doelen allemaal. En als opdrachtgever haal je nog steeds rendement uit je investering. Want transformatie heeft nog veel meer duidelijke pluspunten: de fundering ligt er al, de vergunning is sneller geregeld en het bouwtempo ligt veel hoger.”
De optelsom van positieve factoren weegt makkelijk op tegen de beperktere keuzevrijheid omdat je startpunt niet op nul begint, maar bij een bestaand gebouw. Tegelijkertijd maakt dat transformatie ook juist heel aantrekkelijk, benadrukt Alberts. “Creativiteit en vakmanschap komen veel meer naar voren, je móet out-of-the-box kunnen denken. De tijd dat we puur en alleen in termen van rendement dachten ligt echt achter ons. Maatschappelijk verantwoord ondernemen is een breed begrip dat ook breed wordt omarmd. Daar moeten we dus aan werken met zijn allen, zeker in de bouw.”
Oppepper voor de buurt
Als het aan Alberts ligt, is transformatie bij elk leegstaand pand een bespreekpunt. “Ook als het om de zogenaamde ‘lelijke blokkendoos’ gaat. Transformatie houdt namelijk veel meer in dan alleen een andere functie geven aan het gebouw, het is ook een esthetische en een technische boost. Vervang klimaatinstallaties voor moderne, energiezuinige versies, optimaliseer de energieprestatie van een gebouw met goede isolatie, plaats zonnepanelen, voorzie een rechttoe-rechtaan gevel van balkonnetjes, enzovoorts”, zegt Alberts. Transformatie is vaak een regelrechte oppepper voor de buurt, een kans om met de nieuwe bestemming de omgeving een andere dynamiek te geven. “Zodat zo’n pand weer helemaal klaar is voor de toekomst en nog jaren mee kan.”
Gemeentes staan meer dan ooit open voor transformatietrajecten, ervaren ze bij Van Wijnen. “Bestemmingsplannen wijzigen is makkelijker geworden. Ook omdat de rekensom – wat levert zo’n transformatie nou op – steeds inzichtelijker wordt. Juist omdat het om meer gaat dan alleen rendement, omdat ook de verbeterde leefbaarheid van de buurt een rol speelt, of het verminderen van de krapte op de woningmarkt.” Bij Van Wijnen voeren ze die rekensom dan ook regelmatig uit voor gebouweneigenaren die met een leeg kantoorpand zitten, zodat zij dan op basis van rationele argumenten een toekomstbestendige beslissing kunnen nemen. Alberts: “Incourant vastgoed bestaat niet!”
