“VvE-beheer gaat niet over een stapel stenen, het gaat over mensen en hun woongenot. Wij zetten onze kennis en ervaring zodat de Vereniging van Eigenaren (VvE) waar mensen lid van zijn, goed wordt beheerd. Zodat zij veilig en vertrouwd kunnen wonen – en thuiswerken.”
Aan het woord zijn directeur René Blauw en jurist Peter Verhallen van Skymark VvE Beheer. Ze vullen elkaar moeiteloos aan en beleven veel plezier aan hun werk, ook al is VvE-beheer een steeds complexere uitdaging. “Het is ontzettend belangrijk verantwoord om te gaan met je VvE. Dat doe je als leden samen, maar het is essentieel dat je als bestuur weet wat je doet. Het beheer van een VvE is echt een vak.”
Aansprakelijkheidsverzekering
René legt uit: “Je hebt als beheerder te maken met uitgebreide wet- en regelgeving, die voortdurend geactualiseerd wordt. Per 1 januari is wederom nieuwe wetgeving van kracht geworden. Zaken die voorheen vanzelfsprekend waren, worden tegenwoordig uitgebreid geformaliseerd. Met ingang van 1 januari is bijvoorbeeld elk VvE-bestuurslid verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Het besturen en beheren van een VvE wordt steeds professioneler: het wordt als het ware uit het vrijwilligerscircuit gehaald. Waar in het verleden goedwillende bestuurders opstonden, appartementeigenaren die de zaken bij wijze van spreken regelden op de achterkant van een bierviltje, zijn de eisen en verantwoordelijkheden tegenwoordig dusdanig dat mensen ervoor terugschrikken.”
Grote verantwoordelijkheden
Peter: “In zekere zin is het terecht dat VvE-beheer geformaliseerd wordt, omdat er steeds grotere en kostbaardere projecten op VvE’s af komen. Niet alleen groot onderhoud, maar ook duurzaamheidskwesties vragen een grote mate van expertise. Wij hebben samenwerkingsverbanden met professionele organisaties: aannemers die werk uitvoeren, maar ook partijen die zorgen dat er een goede uitvraag plaatsvindt.”
René: “VvE’s vragen ons het beheer over te nemen omdat zij de verantwoordelijkheid niet meer kunnen en willen dragen. Ze ontberen bouwkundige en inhoudelijke kennis en hebben onvoldoende tijd en ervaring voor het begeleiden van projecten. Met het verlenen van opdrachten aan marktpartijen en het aanvragen van vergunningen hebben wij dagelijks te maken. Het professionaliseren van het beheer van je VvE kun je met een gerust hart aan ons overlaten.”
Duurzaamheidsinvesteringen
Een belangrijke ontwikkeling is daarnaast de wens van VvE’s om te investeren in duurzaamheid. René: “Er worden aan alle kanten zonnepanelen op daken geplaatst, het is de meest voorkomende duurzame investering. Maar het is niet altijd mogelijk: in sommige gevallen kan de dakconstructie het gewenste aantal zonnepanelen niet dragen, of zijn er onderhoudsproblemen die de installatie bemoeilijken. Ook het plaatsen van laadstations voor elektrische auto’s in garages onder flatgebouwen heeft consequenties, onder andere verzekeringstechnisch. Het is van belang daar goed in te duiken en een onderbouwd advies te geven. Wij hebben de kennis die daarvoor nodig is.”
Collectief belang
Peter vult aan: “Bovendien is de VvE er voor de collectieve gemeenschappelijke delen van een gebouw. De gewenste zonnepanelen moeten dienstbaar zijn aan dat gemeenschappelijke deel. Als men twintig panelen op een dak wenst, maar het enige gemeenschappelijke stroomverbruik een paar lampjes in de gangen betreft, zijn er helemaal niet zoveel panelen nodig. Daar vergist men zich weleens in: wat is het gemeenschappelijke deel en wat is voor individuele eigenaren? Een laadpaal is voor een individuele eigenaar van belang. Als de meerderheid van de leden vóór plaatsing is, is dat prima. Maar wij maken vaker mee dat mensen in de ALV (algemene ledenvergadering) aangeven niet mee te willen betalen omdat zij geen profijt hebben van de investering. Als onafhankelijke vergadervoorzitter kunnen wij adviseren. Veel besturen vinden het overigens sowieso prettig dat zij in de vergadering niet direct worden aangesproken en wij deze rol op ons nemen.”
Onafhankelijkheid
Op die onafhankelijke rol gaat René verder in. “Het afsluiten van een bestuurlijke aansprakelijkheidsverzekering kost niet de hoofdprijs. Maar het aangaan van die aansprakelijkheid is een ander verhaal. Temeer omdat je in voorkomende gevallen ook emotioneel iemand aansprakelijk moet stellen, bijvoorbeeld je buurman. Als jij als appartementeigenaar en VvE-bestuurder je buurman moet wijzen op overlast die hij veroorzaakt, krijg je nare situaties. Woongenot is een groot goed: op het moment dat relaties verslechteren, daalt het woongenot. Door een onafhankelijke partij in te zetten die zo’n buurman aanspreekt, blijf je als bestuurder buiten schot. En kunnen jij en je buurman nog steeds samen door één deur.”
Breed pakket
Ook de brede ervaring die René en Peter hebben vanuit hun andere organisatie: Skymark Property Management, biedt VvE’s voordelen. René: “Hiermee beheren we panden voor zakelijke klanten. Wij bieden zodoende een heel breed pakket en onze mensen zijn zo getraind dat ze zowel het VvE-beheer als het zakelijke beheer aankunnen.” Peter: “De VvE-kant beheerst steeds vaker niet alleen maar woningen. Zeker met de huidige stadsvernieuwingen zie je regelmatig een plint van commercieel vastgoed onderin gebouwen. Daarboven heb je dan woningen. Dat maakt het beheer van zo’n gebouw complexer, want je hebt met verschillende belangen en fiscaliteiten te maken.”
Internationalisering
René en Peter zijn ook steeds vaker ‘duurzaamheidsadviseur’ en gesprekspartner richting lokale overheden. René: “Wij gaan graag in gesprek met overheden, omdat zij duurzame ontwikkelingen aansturen en wij willen inventariseren welke mogelijkheden er zijn voor onze VvE’s. We zetten de benodigde investeringen, gewenste besparing en terugverdientijd tegen elkaar af. Daar houden we ons naar verwachting ook de komende tijd behoorlijk mee bezig.”
Peter: “Daarnaast zagen wij ook vorig jaar al dat de beheermarkt internationaler wordt. Internationale investeerders kopen panden en treden op als eigenaar en grootaandeelhouder. Zij verhuren de woningen die zij kopen, vooral in grote steden. De belangen van deze aandeelhouders en die van ‘gewone’ appartementeigenaren moeten in de juiste proporties gegoten worden. Binnenstedelijke herontwikkeling maakt dat wel complexer. Bestaande panden worden omgeturnd, wat leidt tot splitsing binnenin panden. Wat zijn de rechten en plichten van de bewoners van voorhuis, achterhuis, souterrain, etc.? Fietsen en scooters mochten voorheen wel tegen gevels worden geplaatst, nu niet meer. Voor containers met huisvuil is een andere locatie nodig, noem maar op.”
Van het gas af
Peter: “Wij beheren een aantal grachtenpanden in Amsterdam. Als besloten wordt tot splitsing horen we vaak: als we toch renoveren, kunnen we dan van het gas af? Wat zijn de consequenties? Dan duiken wij in de mogelijkheden voor warmtekoudeopslag, terugwininstallaties, subsidieregelingen, etc. Dit soort plannen brengt zoveel kosten met zich mee, dat we altijd meewegen of dat in verhouding is tot de besparing.”
René: “We hebben inmiddels al veel van dit soort zaken bij de hand gehad, maar we zijn niet alwetend. Wij zijn soms ook afhankelijk van adviezen van derden. Wij zeggen dat ook tegen VvE-besturen: als onze kennis niet toereikend is, moeten we een partij inschakelen die hierin gespecialiseerd is.”
Goede basis
Peter: “Onze taak is soms ook de ogen te openen van eigenaren. Investeringen in duurzaamheid staan los van groot onderhoud, waaraan alle eigenaren bijdragen. Veel mensen denken dat zonnepanelen uit de pot onderhoud kunnen worden betaald: dat is niet zo.” De jurist legt uit dat elke VvE een MeerJaren OnderhoudsPlan (MJOP) heeft, waarin wordt vastgelegd welk onderhoud wanneer wordt gepleegd. Daarnaast is er een MeerJaren OnderhoudsBegroting (MJOB) waarin staat welk budget er voor dat onderhoud nodig is. Peter: “Als in 2030 de lift moet worden gerenoveerd, spaar je daar jaarlijks met z’n allen voor, zodat je in 2030 genoeg hebt om het werk te laten uitvoeren. Kortom: om een VvE draaiende te houden en (financieel) gezond te houden moeten heel veel zaken in de basis goed geregeld zijn.”
René: “Dat is onze uitdaging: ervoor zorgen dat het allemaal gerealiseerd kan worden. Dat maakt ons werk ook leuk.” Peter: “Temeer omdat we de hele dag met mensen bezig zijn. Ons werk is vaak technisch inhoudelijk, maar de uitkomst is belangrijk voor individuele personen. Wij krijgen met allerlei soorten mensen te maken, geen dag is hetzelfde. Dat maakt het ook dankbaar werk: hoe complex het ook is, wij helpen het woongenot van VvE-leden op peil te houden, dan wel te verbeteren. Dat is ontzettend belangrijk in de levens van mensen.”
24-uurs servicedienst
Skymark heeft een 24-uurs servicedienst: VvE-leden kunnen dag en nacht bij de organisatie terecht. René: “Wij zijn binnen kantooruren aanwezig, daarbuiten zijn we bereikbaar voor calamiteiten. Onze telefoondienst neemt klachten aan en kan ze eventueel afhandelen. We kunnen partijen inschakelen die bij calamiteiten uitrukken. Als er kleine reparaties of herstelwerkzaamheden nodig zijn, worden die zo spoedig mogelijk opgepakt. We proberen altijd alles binnen zo kort mogelijke tijd op te lossen.”
