Straks onmogelijk om ergens te wonen?

Het hebben van een eigen woning zal steeds duurder worden. Hier heb ik in mijn vorige column al over geschreven. Maar een woning huren wordt straks ook onbetaalbaar, als je überhaupt al een huurwoning kan krijgen. Hoe komt dat toch en wat gaat er allemaal (vermoedelijk) veranderen op de woningmarkt?

Er zijn verschillende nieuwe wetgevingen aangenomen of ze staan nog op de agenda die van grote invloed zullen zijn op de woningmarkt. Dit zal voornamelijk voor investeerders en dus direct ook voor huurders van grote invloed zijn, negatief.

Allereerst zal het puntensysteem veranderen. Het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit WWS bepaald of de woning in de liberale huur of niet-liberale huur valt. Per 1 januari 2024 dien je minimaal 187 punten te hebben om de woning in de liberale sector te mogen verhuren, dit betekent dat heel veel woningen niet meer verhuurd zullen worden omdat deze hier niet aan voldoen en dus verkocht worden. Indien je een hypotheek hebt van bijvoorbeeld € 1.200,- per maand, is het niet meer rendabel om de woning te verhuren voor bijvoorbeeld € 600,- per maand (conform het aantal punten) in plaats van € 1.600,- per maand. Worden de overige lasten zoals servicekosten, verzekeringen, belastingen, overige reserveringen/kosten nog geeneens meegenomen.

Veel woningeigenaren zullen de woning ook gaan verkopen omdat de tijdelijke huurovereenkomst (model B) per 1 januari 2024 niet meer mag, enkele uitzonderingen daargelaten. Wij merken nu al dat eigenaren hierdoor niet meer durven te verhuren.

En de allerbelangrijkste reden waarom steeds meer verhuurders een woning verkopen of de huren enorm zullen verhogen zijn de nieuwe belastingregels. De belastingen in Box 3 gaan enorm stijgen plus de leegwaarderatio vervalt grotendeels, waardoor de kosten flink stijgen en dit uiteraard terugverdiend moet worden.

Wij merken nu al dat door al deze wijzigingen er steeds minder huurwoningen beschikbaar zijn. Veel sociale huurwoningen en midden huurwoningen worden verkocht, omdat het niet meer rendabel en in bepaalde gevallen zelfs verliesgevend is. De liberale huurwoningen worden steeds duurder en duurder, bijna onbetaalbaar, om de kosten maar op te kunnen vangen.

Waar moet een starter die nog geen hypotheek kan krijgen gaan wonen? Zeker met de inkomenseisen in de liberale sector. Of wat dacht je van iemand die niet voldoende verdient om überhaupt een hypotheek te kunnen krijgen en iets moet huren? Zelfs grote wooncoöperaties verkopen. Bijvoorbeeld Vesteda heeft zijn portfolio al met 7,3% afgewaardeerd. Het aantal sociale huurwoningen is van 61% naar 47% gegaan en dit is nog maar het begin.

Kort samengevat: een woning is straks alleen voor de elite. En degene die vastgoed hebben voor hun pensioen, zoals veel (ex-)ondernemers? Die hebben voor niets hard gewerkt en dus pech.

Bianca Combee
Bianca Combee Housing Service