Een slapende VVE voor twee

Sommige grotere woningen zijn slechts gesplitst in twee appartementsrechten: eentje beneden, waarvan de eigenaar ook de tuin heeft gekocht, en eentje voor de bovenverdieping, mogelijk met beiden nog een zolderkamer erbij. Dit kan problemen opleveren, hierbij een voorbeeld uit de praktijk.

De bovenbuurvrouw gaat, na er langer dan twintig jaar heerlijk gewoond te hebben, naar een bejaardenwoning. Haar appartementsrecht wordt verkocht aan nieuwe buren, die al snel kennismaken met de onderbuurman. Zij laten hem weten dat ze van plan zijn een nieuwe keuken en badkamer te laten inbouwen op hun eigen verdieping en ook de zolderkamer te laten vernieuwen. Dan blijkt dat het plafond onder het dak in de zolderkamer erg vochtig is en rotte plekken vertoont.

Niet meebetalen
Volgens de aannemer van de bovenburen moet het dak helemaal vernieuwd worden, hetgeen voor gezamenlijke rekening is voor beide bewoners, aangezien het dak gemeenschappelijk is. Zij delen deze bevindingen en de noodzakelijke kosten mee aan de onderbuurman, die direct aangeeft dat hij hieraan niet zal meebetalen. De buren willen hun appartement verbouwen, maar hij heeft zelf enorm veel betaald aan onderhoud en het aanbrengen van verbeteringen aan zijn benedenwoning.

Geen maandelijkse bijdrage
De onderbuurman is niet van plan nu opeens allerlei onvoorziene kosten te betalen, omdat de nieuwe bovenburen dit eisen. Die schakelen hun rechtsbijstandsverzekeraar in. Deze vordert de betaling van de helft van het dakherstel: 50.000 euro . De onderbuurman schakelt mij in als zijn advocaat en er komt een procedure, zonder dat de VVE hierover formeel vergaderd heeft.

Ook dat is een formeel punt in deze zaak: de onderbuurman stelt dat er sprake is van een slapende VVE-vereniging en dat er al jaren geen vergaderingen plaatsvinden. Met de vorige bovenbuurvrouw was bovendien afgesproken dat ze hun eigen appartementsrecht en alles wat daarop betrekking heeft zelf zouden onderhouden en de noodzakelijke reparaties ook voor eigen rekening zouden nemen. Er was ook geen maandelijkse bijdrage aan de VVE afgesproken en dus ook geen reserve opgebouwd voor gezamenlijke kosten voor onderhoud.

Vordering afgewezen
De rechter vond dat de VVE – met de huidige twee leden – zo snel mogelijk een vergadering moest beleggen en de maandelijkse bijdrage regelen. Hij gaf aan dat de noodzaak van het herstel van het hele dak niet was aangetoond, omdat de vochtplekken zich beperkten tot het plafond in de zolderkamer van de bovenbuurvrouw. Het zou misbruik van recht opleveren als de geraamde kosten van het hele dakherstel, waarvan de noodzaak niet vaststond, ook voor rekening van de onderbuurman zou moeten komen. De rechter wees de vordering van de bovenburen daarom af.

Haije Wind
Van der Meij Advocaten